何维达博客

 主要观点：

   住房“双轨制”是“保障+市场”的双轨模式。

   双轨制后房地产行业不会从此走向低迷。

   从制度建设上保障住房供给，平衡供求。

   城市低收入家庭的住房问题随着住房“双轨制”的实施将会得到慢慢改善。

   目前还有两类人可能享受不到住房“双轨制”的好处，值得关注。

    进入新世纪以来，我国各地房价如同脱缰烈马，一路狂奔。在这期间，政府不断出台新的政策对房市进行调控，例如“国八条”、“国六条”、“九部委15条意见”等，但是房价却丝毫不留情面，不断创出新高，令政府调控政策陷入尴尬境地。今年以来，房价上涨速度尤为突出，以北京为例：北京二季度房屋销售价格环比一季度涨幅高达9．5％，高价房不仅成为套在普通老百姓身上的一条沉重枷锁，就连国土资源部部长也承认无力负担第二套房产。

    《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称24号文件）就是在这样的背景下颁布的，这份文件的最大亮点就在于进一步完善了“保障+市场”的双轨模式。简单的讲，这个双轨制就是把城市低收入家庭作为保障对象，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，而城市其他收入阶层就要依靠自身、市场来满足个人对房屋的需求。应该说，住房“双轨制”是当前解决住房问题的一种明智选择。

    1994年住房制度改革启动以来，住房工作的重心都在市场方面，从以下数据就可以明显看出：据建设部的统计，截至2006年底，全国经济适用房投资不到商品房开发投资的6%，廉租房建设投资不到商品房投资的2%。截至2005年底，全国累计用于低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，2006年全年投入的低收入家庭住房保障资金不足20亿元。而实行双轨制后政府工作重心必然向保障方面倾斜，有人开始担心作为我国经济主要发展动力的房地产行业会不会从此走向低迷？

    24号文件强调政府所要保障的是城市低收入家庭，众所周知，我国社会如果按照家庭收入情况来分应当呈“橄榄型”分布，因此，城市低收入家庭在城市家庭总数中所占的比重偏低；另一方面，即使没有保障性住房，这部分家庭由于经济条件所限制，在当今房价高的情况下，也很难有能力购买房地产开发商所开发的商品房，即使是经济适用房也大大超出了这些家庭的购买力。因此，短期内，双轨制的实施不会明显降低市场对商品房的需求。

    文件要求廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%，由于城市可供开发的土地面积有限，在提高用于建设保障性住房土地供应的情况下，用来建设商品房的土地供应就会相对减少，这就给开发商拿地带来了一定的困难。但是“双轨制”意味着终究要有属于“市场”这一块的发展空间，不然占总数比重较大的中、高收入阶层的住房将由谁来提供？只不过开发商不得不对住房供应结构进行相应调整。从另外的角度考虑，由于土地供应相对受限，一部分规模小、实力差的开发商将会逐渐被市场淘汰，留下一些实力雄厚、信誉度高的企业，这样也有助于提高商品房的设计水平与建造质量。

    文件中还有一句话非常耐人寻味，“要加强房地产价格的监管,抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平,引导房地产市场健康发展。”笔者解读为政府对房价的调控重点在于抑制房价的上涨速度，只要价格的上涨速度控制在一个合理的区间就行，但却丝毫没有打压房价的意向，这个“保持”已经充分说明了这点，最后这个“引导房地产市场健康发展”更能证明，关于“双轨制”的实施会导致房地产行业从此萎靡不振的论断纯属无稽之谈。

    中央政府这次下定决心从制度建设上保障住房供给，平衡供求。要求省级人民政府总负责，市级人民政府主要负责实施。但是建设廉租房、经济适用房不可避免的会触动地方政府的利益，比如减少地方政府土地出让金的收入、降低地方GDP增长率、减少官员取得灰色收入的机会等。因此，有人质疑“双轨制”具体实施时是否会遭遇到地方政府很大阻力，这种担心并不是不无道理的，以前就听人说过“中南海的政策出不了中南海”，特别是关于房地产的政策到了地方之后往往被严重扭曲。24号文件较之以前出台的调控政策有了很大的进步：严格明确所要完成任务的最后期限，并且把任务量化，这样有利于中央对地方政府进行考核，更重要的是文件要求省级人民政府作为建设保障性住房的总负责单位，这样就更有利于政策的具体落实。

    笔者认为，这些措施还不够，应该设立专门的机构负责廉租房的建设、分配以及申请人资格的审核，并把工作开展情况直接和主要负责人官位挂钩，加大对“问题干部”的处罚力度；同时，加大信息的透明度，加强舆论监督。只有这样，才能更好地保证政策的顺利实施。

    城市低收入家庭的住房问题随着住房“双轨制”的实施将会得到慢慢改善，高收入家庭购买一套属于自己的商品房也不在话下。但是，有两类人可能享受不到住房“双轨制”的好处，值得关注：

    一是中等收入家庭。这类人处于尴尬境地，很多中等收入者面对高不可攀的房价只能望而却步，而他们却占了城市人口总量的很大比例。他们被保障性住房排除在外，而又无力购买商品房，有人认为他们可以通过贷款买房，事实上，并不是他们其中的一大部分不愿作房奴，而是高额的首付就足够把他们拒之门外。因此，中等收入阶层被很多人形象的称作为“夹心层”。当前的房价已经严重超出了“夹心层”所能负担的能力，但政府为了抑制房产投机，不断提高交易成本，比如增加各种税收与费用等，这对高收入阶层来说无关痛痒，但却进一步增加了“夹心层”的购房难度。中等收入阶层乃社会的中坚力量，高企的房价或者将他们直接拒之门外，或者高额房贷将会压得他们半辈子喘不过气来，这肯定会严重影响到他们工作的积极性与创造性。因此，政府应该想办法改善这个阶层的住房问题，而不是对之置若罔闻。

    二是城市里还存在着一个特殊群体。这类人在某一城市工作，但户口却属于其他城市，这是由于中国特殊的户籍制度所造成，而且属于这个群体的大多数人属于中、低收入阶层。这部分人与那些拥有本地户口的人一道为所在地城市经济的发展做着贡献，并且也没有比其他人少缴一分钱的税，但这个群体却往往被残酷的遗弃，购买经济适用房他们没有资格，廉租房仍然将他们中的大多数遗弃在外，之所以说大多数，是因为24号文件中仅仅提到要为农民工兄弟提供住房便利。但农民工只属于这个群体的一部分，其中还包括部分白领、蓝领，他们中的低收入家庭是否也该有权享受保障性住房制度？

    “住房双轨制”标志着我国房产政策又往前迈进了一大步，如果政策得以认真实施，那么中国的房地产市场将会发生很大变化，也意味着更多的人将会享受到经济发展的成果。但我们不能盲目乐观， “保障+市场”的双轨模式在具体的运作中肯定会出现大量的困难和问题，希望政府能够通过民主决策、集思广益最终使各方面利益达到平衡。

何维达 靳沛磊